Hauskauf in Schweden: Informationen zum Erwerb einer Immobilie

Hier möchten wir Ihnen einige Informationen über den ganz "normalen" Weg zum Erwerb einer Freizeitimmobilie oder eines Festwohnhauses in SCHWEDEN geben und einige damit verbundene Bedingungen und Nebenkosten nennen.

Hauskauf: So einfach erwerben Sie ein Haus in Schweden

Haben Sie sich endgültig, nachdem Sie Häuser in Schweden besichtigten, z.B. für ein Verkaufsobjekt aus unserer Immobilienpalette entschieden, fertigen unsere Partner, alles lizenzierte schwedische Immobilienmakler, einen zweisprachigen Kaufvertrag, den Sie bitte, nachdem Sie diesen akzeptierten, unterschreiben und nach SCHWEDEN zurücksenden.

Nachdem der Kaufvertrag von Ihnen unterschrieben wurde, müssen von Ihnen (wie in Schweden üblich) 10 % der Kaufsumme auf ein "Notaranderkonto" (Maklerklientenkonto) nach Schweden überwiesen werden. In Schweden benötigt man für den Erwerb einer Immobilie keinen zusätzlichen Notar - die staatlich zugelassenen Makler sind autorisiert, alle notarüblichen Aktivitäten selbst durchzuführen (es wird also keine extra Notarrechnung erstellt - das spart viel Geld).

Wichtiger Hinweis:
Sollte der Kauf aus Gründen, die der Erwerber zu vertreten hat (z.B. wegen Vertragsbruch nach Unterschrift), nicht zustande kommen, kann die Anzahlung vom schwedischen Makler als Aufwandentschädigung für sich und den Verkäufer teilweise oder ganz für verschiedene Dienstleistungen einbehalten werden.

Im Kaufvertrag wird in der Regel ein Übernahmetermin der Immobilie festgeschrieben (der so genannte "Antrittstag"), der für alle Seiten bindend ist. Sie reisen also zur Hausübernahme nach Schweden und treffen hierbei auch den Hauseigentümer, um letzte Fragen, die noch offen sind, zu erörtern.

Zum Zeitpunkt der Objektübernahme muss der Käufer die Restkaufsumme in Höhe von 90 % (10 % haben Sie ja als Anzahlung bereits geleistet) bezahlt haben. Der bindende Termin für die Restzahlung ist dem Kaufvertrag zu entnehmen. Üblicherweise werden Sie als Käufer aufgefordert, 1 Woche vor der Objektübernahme die 90 % tige Restzahlung überwiesen zu haben.   

Nachdem die Immobilie gänzlich bezahlt ist, fertigen unsere schwedischen Partner einen amtlichen "Köpebrev" (Kaufbrief / Quittung auf die bezahlte Kaufsumme), den die Parteien an Ort u. Stelle unterzeichnen (der Verkäufer bestätigt damit den ordnungsgemäßen Empfang der Kaufsumme) und reichen den "Kaufbrief" beim zuständigen Landesgericht ein, der als Auflassungsurkunde für die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers benötigt wird (Eintragungs- u. Bearbeitungszeit der örtlichen Behörden ca. 1 Monat).

Achtung: Nach schwedischem Recht geht das Immobilieneigentum jedoch bereits mit Unterzeichnung des Kaufbriefs auf den Erwerber über; die Eintragung ins Grundbuch besitzt lediglich deklatorische Wirkung.

Eintragungskosten und Steuern

1. Grundbucheintragung --- 825,- SEK  z. Zt. ca. 79,00 Euro

2. Grunderwerbssteuer (einmalig) --- 1,5 % vom Kaufpreis (unvorstellbar günstig) Deutschland / Schleswig-Holstein,  ca. 6,5 % Grunderwerbssteuer.

3. Jährliche Steuer auf Grund und Haus --- 0,75 % vom Steuerwert (Einheitswert) der Immobilie
Den Einheitswert nennen wir, soweit bekannt, im Exposè

4. Keine Maklerprovision für den Käufer in Schweden!

5. Keine Notargebühren für den Käufer in Schweden!

Bezahlung ihrer Immobilie in Schweden

Sehr häufig werden wir gefragt, welcher Weg zur Bezahlung der Immobilie der sinnvollste ist? Antwort: Heute haben Sie eigentlich nur noch eine Möglichkeit Ihr neu erworbenes Domizil zu bezahlen: per Banküberweisung!

Banküberweisung 
Eine Woche vor Übernahme der Immobilie (am sogenannten "Antrittstag"), bezahlen Sie per Banküberweisung die restlichen 90 % der Kaufsumme (10 % haben Sie ja bereits zu diesem Zeitpunkt für ihr Haus angezahlt)  auf das schwedische Maklerklientenkonto / Notaranderkonto. Andere, frühere Formen der Bezahlung einer schwedischen Immobilie (Scheckbezahlung / Barbezahlung), sind heute nicht mehr möglich.

Keine schwedische Bank würde, den neuen Vorschriften folgend, Bargeld in dieser Höhe annehmen. Auch sind Bezahlungen per Scheck absolut nicht mehr möglich.
In Schweden sind heute die Banken verpflichtet selbst kleinste Bareinzahlungen oder Wechselaktionen zu registrieren und eventuell auch weiterzumelden (Geldwäschegesetz). Ob allerdings eine Zusammenarbeit schwedischer Behörden mit deutschen Finanzämtern (Anfangsverdacht) tatsächlich stattfindet, vermögen wir nicht zu sagen - uns ist jedenfalls noch kein konkreter Fall bekannt geworden.

Bezahlungsalternative: Sie haben natürlich die Möglichkeit eine Teilimmobilienbezahlung durch Übernahme (wenn vorhanden), einer grundbuchlich eingetragenen schwedischen Hypothek der Liegenschaft durchzuführen. 
Die Voraussetzung hierfür ist eine Bonitätsprüfung des Antragsstellers seitens der kreditgewährenden schwedischen Bank. Und ein entsprechendes "ok"!

Schwedische Bankkredite

Vor Jahren noch stellten schwedische Banken (und nur schwedische Banken - keine deutschen) europäischen Käufern Kredite zum Erwerb einer schwedischen Liegenschaft zur Verfügung.
Nach gesetzlichen Änderungen (Geldwäschegesetz) wurde diese Möglichkeit einer Immobilienfinanzierung unterbunden und es gibt heute nur noch Immobilienfinanzierungen für Ausländer, die über eine schwedische Personennummer verfügen.
Ausweg: Sollten Sie beim Erwerb einer schwedischen Immobilie auf eine (Teil-) Finanzierung angewiesen sein, können Sie, wenn vorhanden, auf Ihre deutsche Immobilie zurückgreifen und diese beleihen lassen (z.B. durch Ihre deutsche Hausbank), um diesen Kredit dann für den Erwerb der schwedischen Immobilie zu verwenden.

Wir hoffen, Ihnen einige wichtige Hinweise zum Erwerb eines schwedischen Ferienhauses gegeben zu haben. Praktisch brauchen Sie sich, sollten sie sich für ein Ferienhaus aus unserer Angebotspalette entscheiden, um nichts kümmern. Wir erledigen alles für Sie - sogar bis zu Ihrer Eintragung als neuer Eigentümer in das schwedische Grundbuch.

Wir möchten Sie nur um eine korrekte Bezahlung der Immobilie bitten.

Unsere schwedischen Partner kümmern sich auch selbstverständlich (kostenpflichtig, Gebühr 180,--EUR) um Ihre Anmeldung bei verschiedenen schwedischen Versorgern, z. B. bei der örtlichen Elektrizitätsgesellschaft, regeln Ihre Kommuneanmeldung (damit der Müll abgeholt wird und Sie mit Wasser versorgt werden, falls Ihr Haus kommunal versorgt wird) und melden ein eventuell vorhandenes Telefon auf Ihren Namen um. Sollte einmal ein Versicherungsschaden eintreten, was wir natürlich nicht hoffen - bitte sehr, wir regeln vieles und helfen bei Schadensmeldungen an die Versicherer und bei Übersetzungsproblemen - soweit wir können.

Gerne stellen wir Sie auch als neuen Eigentümer den möglichen Nachbarn vor.

Und sollten Sie später Fragen an uns haben oder Hilfe bei anstehenden Problemen benötigen - bitte rufen Sie uns an unter folgender Telefonnummer in Schweden 0046 340 914 30 oder senden Sie uns eine eMail: info@schweden-immobilien-online.de ! Wir werden Ihnen auch noch in vielen Jahren nach dem Erwerb Ihrer Freizeitimmobilie, soweit es in unserer Macht liegt, gerne weiterhelfen!

Seit Mai 1994 ist es erlaubt, Haustiere mit nach Schweden zu bringen. Beachten Sie bitte die schwedischen Bestimmungen.

Letzte Textüberarbeitung zu "Hauskauf in Schweden - Informationen zum Erwerb einer Immobilie" -  am 26.08.2023
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Michael Vahl Consulting AB